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高华证券:房价消息持续向好

2019-10-09 19:37:14来源:励志吧0次阅读

高华证券:房价消息持续向好 2012-10-02 类别: 机构: 研究员:

[摘要]

我们曾在2011年末时推出新的147个大都市区“两阶段”房价模型。该模型最初显示房价将于2012年年末触底。然而此后实际房价走势要好于我们最初的预测,而且价格目前似乎已经触底。

在本篇日评中,我们来更新模型并做出三个技术性改进。第一,我们将模型中的147个大都市区增至366个。第二,我们简化“均衡”价格决定的第一阶段预测并允许沿海和内陆地区存在差异。第三,我们修正第二阶段调整等式,允许对抵押贷款违约实施不同司法程序的州其房屋止赎对房价存在不同影响。

我们修正后的模型预计房价将在2012年年中至2013年年中上涨2.0%,并在此后一年上涨2.8%。我们的上行和下行情景分析显示未来两年房价累计涨幅分别为9.1%和-0.4%。我们预测中的地区差别仍较显著。

我们曾在去年年底推出新的147个大都市区“两阶段”房价模型(请参阅HuiShan和SvenJariStehn于2011年12月15日发表的GlobalEconomicsPaperNo.209“USHousePriceBottominSight”)。这一模型包括两个阶段。在第一阶段中,我们采用人口、收入、融资和建筑成本等基本面因素估算出“均衡”房价水平。在第二阶段中,我们通过价格势头、价格偏离均衡水平的程度、空置率、失业率和抵押贷款违约等一些列因素解释了短期走势。我们的最初预测显示,2011年年中至2012年年中凯斯席勒房价指数将下滑-2.5%,并于2012年末达到谷底。

然而实际房价表现要好于我们的最初预测。凯斯席勒房价指数显示,2011年年中至2012年年中全美房价涨幅为1.2%。因此,我们认为房价已经触底。近期价格指数,包括7月份20个城市凯斯席勒房价指数和8月份CoreLogic数据仍令人振奋。

因此,在本篇日评中我们来更新并调整我们的房价模型。(需要提醒读者的是,这些调整是在2012年2月和7月份对模型早期修正的基础上做出的)。具体而言,我们进行了如下技术性调整:

第一,我们将模型中的147个大都市区增至366个。截至目前,我们仅直接估算前147个大都市区的房价走势,并根据地区相似性来推算剩余地区的房价。从现在开始,我们将对所有366个大都市区的房价进行直接估算和预测,从而改善我们的全国性预测水平。

第二,我们简化了一阶段“均衡价格”关系。具体而言,我们在一阶段回归分析中不再采用建筑成本和房价供应弹性指标,因为我们没有全部366个大都市区的此类指标。目前,我们仅采用人均收入、人口和融资(或使用者)成本来解释基本房价。为估算收入增长对均衡房价影响的差异,我们采用先前研究并允许沿海和内陆大都市区收入变动的影响存在不同。(请参考Rappaport和Sachs在2003年所做的研究)。如人们在土地紧张情况下所预计的,我们发现收入增长对沿海地区房价的影响要超过对内陆地区的影响。(详细内容请参阅技术附录图表A1)。

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