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资金链紧绷:降价促销能否助开发商平安过冬

2020-01-16 23:58:09来源:励志吧0次阅读

为了实现快速回款,开发商纷纷使出各种促销手段 资料图

楼市调整正在给开发商一个迟到的教训。

历时两个多月的上海证券报“楼市这一刻”大型调查,在走过房价篇、土地篇、外资篇而步入收官的资金链篇之际,可能是巧合,危如累卵的开发商资金链条已经显现崩裂迹象,且在房地产市场的价格与成交量上得到了最直观的体现。这一结果,符合我们此前的预测,但早于我们的预期。

对于今后的人来说,回看2008的中国楼市,或许只能用感慨万千来形容。这一年,开发商们经历着从天堂到地狱的极速体验。除了“机会宠儿”潘石屹和一些大佬外,鲜有可以安然过冬的。开发商们正在付出更多的代价。

自我救赎并未放弃。最新的消息是,这个9月,开发商们将集中推盘促销,仅龙湖、碧桂园、恒大三家企业,“金九银十”之际的推盘总量就高达40余个。回款!回款!回款!成为集团总部压在各地销售团队头上的头等重任。降价,也必然随之而来。

然而,降价就能包治百病么?数据显示:7月份,长三角代表城市的商品住宅成交量环比跌去一半,一贯坚挺的上海房价更是出现少有的大跌两成。“这一次,我们只能赌购房者会买‘降价’的账。如果成交量继续萎缩,那真的只有死路一条。”一位开发企业内部人士直言。

楼市供需的心理博弈,走到了命悬一刻的节点。

⊙本报记者 薛明

紧急

长三角楼市普遍陷入低迷

上海曾被认为是中国房价最为坚挺的地区,但这个“最后的堡垒”于今年7月被市场攻陷。

“深圳降价、北京降价,甚至二、三线城市降价,都不可怕。我们最担心的是上海。这不仅因为它是这一轮房地产市场发展的风向标,更因为它对整个长三角的带动效应,会波及中国最重要经济区域甚至经济总体。”主管部门一位官员在2007年下半年时向上海证券报记者表示。

今天,这一担心逐步成为现实。

来自国家发改委的统计数字称,上海7月新建住房销售价格环比下降0.2%。但是,来自市场的数据统计却与此相差百倍。

一份来自某权威市场研究机构的房地产报告,在“紧急”两字后面连续打出三个感叹号。这一报告旨在陈述上海楼市出现此轮宏观调控以来从未有过的危机,且只在开发商内部流传。

报告数据显示,7月份,上海商品住宅新盘成交面积同比下降69%,环比下降 2%。月成交均价环比下降24%。两项指标均被列入红色警报的最高级别。

分析人士介绍,商品住宅与住房是两个概念,一般来说,国家统计部门的数据在房屋类别上包含保障性住房,在区域上也可能涵盖城市周边。而要描述真实的市场状况,尤其是价格走势,研究机构的统计数据可能更可靠。

值得关注的是,上述报告称,在产品结构上,原本被称为最有抗跌能力的市中心高档物业降幅也开始加大。7月,上海150-200平方米的住宅产品成交量环比减少50%,内环内高端物业均价下滑成为全市房价下降的主要推手。

用“悲壮”一词形容多年来风光无限的开发商们的现状并不为过。据上海19个区域的7月楼市成交表显示,7月成交面积同比无一区增长,降幅高达八成以上者有普陀(-90%)、虹口(-90%)、黄浦(-88%)、杨浦(-87%)和闵行(-85%)等五个之前重要的住宅供应区。

调查显示,前7个月,上海住宅供需比例急剧失衡,累计供求比1.27:1,且连续8个月成交量不足旺销期一半。7月份,商品住宅供应量达128.48万平方米,只成交69.24万平方米。当月的供需比高达1.86,这一数值比去年同期扩大了289%。当月新推案的销售率由旺销期的40%-60%下降到目前的18%,普陀某楼盘当月推出84套房源仅售出4套,新江湾某楼盘新推222套房源同样售出4套。有机构总结为:“持续供大于求,价格大幅下挫。”

到8月,根据上海佑威房地产研究中心的数据,虽然平均成交价格环比小幅回升,但成交量仍然持续低迷,同比降幅近70%。

放眼上海周边,长三角的楼市也普遍陷入低迷。前7个月,上海、无锡、杭州、南昌商品住宅成交量分别同比下降54.4%、22%、20%和57%。上半年,苏州、宁波、合肥商品住宅成交量分别下降47%、19%和12%。而在这段时间里,越到后来,成交萎缩趋势也越明显。今年7月,上海、南京、杭州、南昌的商品住宅成交量同比降幅分别高达68%、47%、58%和58%。业内人士称,下半年整体市场疲软已成定局。

严峻的市场形势已经影响到开发商。有消息称,龙湖地产于去年在上海青浦拿到的首幅住宅用地可能于近期开始预售前的推广,龙湖相关人士也表示上海项目一定会在今年底前上市销售。但根据目前观望情绪较浓的市场情况,龙湖可能延迟这一推广计划。

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